収益還元法〜DCF法と直接還元法
収益還元法は、賃貸ビル等の収益用不動産の価値を算定する事を言い、銀行が融資額を決める場合の評価を決めます。保有期間や最終的な売却額を想定し価値を算定する「DCF法」と、総合還元利回りで割り引いて価値を算定する「直接還元法」の２種類に分けられます。
不動産の価値を算定する収益還元法
収益還元法は、賃貸ビル等の収益用不動産の価値を算定する事を言います。これまでは、同一地域にある不動産を参考に評価をしてきた取引事例比較法に代わり、最近では不動産自体の収益性により評価を行う収益還元法が主流となっています。
具体的な方法としては、「DCF（Discounted Cash Flow）法」と、「直接還元法」の２種類に分ける事ができます。DCF法は、保有期間、及び毎期の純収益と最終的な売却額を想定し、それを現在価値に換算した合計額を当該資産の価値とするものです。直接還元法は、初年度の純収益を総合還元利回り（不動産投資に対する純利益の回収割合を還元利回りと言います）で割り引いて資産の価値を求める方法です。
収益還元法〜融資額を決めるには？
銀行が融資する場合、収益還元法で対象不動産の価値を評価し、融資額を決めています。
純収益とは、不動産の賃貸収入・駐車場料金等の年間の総収入から、費用（維持管理費、修繕費、公租公課、損害保険料、空室等損失相当額等）を引いたものが純利益となります。
収益還元法〜還元利回りの変化
インターネットの銀行のサイトには収益還元法で、不動産を評価してくれる計算サイトがあるので、融資を検討されている方は、これらのサイトで大まかな融資額を見る事ができます。
収益還元法の計算式は「年間の賃料（純収益＝賃料―諸経費などの控除額）÷還元利回り」です。還元利回りは変化しやすく、一般住宅では5〜7％、事業用では8〜10%が一般的な利回りとされています。
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